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房地产资产-资产证券化的思维目前还没有渗透到所有的不动产开发商运营之中-都市新闻坊

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王宝强冯清疑同居

根據郭傑群統計,自2016年至今,來自房企供應鏈的資產證券化解決的資金規模已經超過兩千多億。

他指出,在中國,房地產開發商依賴銀行,而銀行在某種程度上更像是金融中介,在某種宏觀政策改變的時候,就會對企業的商業運營帶來很大的壓力。

從房地產生態鏈來看,「不管是從供應商到房地產開發商,還是從房地產開發商到銀行去借款,或者賣給業主,業主拿到房子去出租,還是物業對房子進行持有管理,在所有的階段中,都可以採用資產證券化的操作模式。」不過,郭傑群也表示,資產證券化的思維目前還沒有滲透到所有的不動產開發商運營之中。

11月14日,由觀點地產新媒體主辦的2019觀點商業年會在上海舉行。麻省理工寧波(中國)供應鏈創新學院院長、清華大學貨幣政策與金融穩定研究中心副主任郭傑群分享了他對於存量時代,房地產行業資產證券化運用的研究。

不過,郭傑群也指出,這些類型公司仍然是為了增量銷售而增加的配套服務,不同於西方國家專門以運營為主的專業運營企業。「美國房地產企業超60%主要以REIT為主,真正開發商的佔比非常小,只有16%。」郭傑群表示。

郭傑群對比了中美主要房地產企業資產負債率的變化發現,一個有趣的現象是國內房企在經濟下行周期內,因為得不到銀行的放債,負債率較低,而美國地產公司在金融危機時期負債率反而上升,在經濟形勢好的時候,國內地產商負債率持續上升,美國地產商的負債率在持續下跌的,郭傑群認為,這是由於我國房地產所處的發展階段跟海外市場不一樣,如今,國內房地產市場進一步發展,逐步增加了專門以運營為主的物業公司出現,再隨着它的發展,我們可以看到越來越多的以存量為主的企業出現。

對比傳統的融資模式,資產證券化的融資模式是什麼呢?據郭傑群介紹,主要指向資產負債表的資產端,也可以幫助或者解決不動產開發商的資金來源問題,但僅僅微小的增加負債率,因此是非常良好的商業模式。「國內的不動產開發商有大量的存量資產沉澱在資產負債表當中,如何把自己的資產盤活是一個非常重要的工作,資產證券化也是雪中送炭的模式。」郭傑群表示。

從投資途徑來看,由於所需資金量大,中國商業地產幾乎沒有個人投資,而在美國個人可以選擇投資商業地產或者住宅。從資金管理的構成,區別更為明顯,國內開發商主要是被動的資金管理,有項目才去募集資金,而在海外,房企是積極主動的資金管理模式,是籌集資金,根據資金量去收購物業。「正因為資金管理模式的不同,也導致融資模式的差異,在國內主要還是銀行貸款為主的,在海外有間接和直接融資。」郭傑群稱。

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