大悦城控股和首开股份的混改模式还处于初级阶段-老K游戏大厅-有价值的新闻
点击关闭

股东效率-大悦城控股和首开股份的混改模式还处于初级阶段-有价值的新闻

  • 时间:

沙特油田被炸

不僅如此,多家金融機構對重組后的大悅城控股非常看好。8月29日,華泰證券(601688,股吧)發佈研報稱,重組完成後,大悅城控股融合住宅地產與商業地產,定位全產業綜合地產開發平台,產業協同和核心競爭力進一步提升,維持「買入」評級。

表現最明顯的是大悅城控股,2019年上半年,大悅城控股交出了重組后的首份半年報,業績亮眼。財報顯示,上半年,大悅城控股整體營業收入182.71 億元,較上年同期增長102.96%,歸屬於上市公司股東的凈利潤19.32 億元,較上年同期增加41.97%,實現簽約金額(含權益)253.98億元,同比增長62.86%。可以說,各項指標均較去年同期有顯著增長。

数据来源:企业公告

7月2日,雲南城投發佈的《關於重大事項提示及復牌》公告顯示,雲南省人民政府與中國保利集團有限公司簽署了戰略合作協議,保利集團擬參与省城投集團層面的混合所有制改革。對於混改方式、持股比例等,至今尚未明確,不過根據協議,雲南省城投集團控股股東可能發生變更。

克而瑞研究總監洪聖奇曾表示,收併購是獲取優質土地的重要來源,特別是目前地價不便宜的時候,所以規模房企嘗試以併購模式發展是當下正常的思路。

雖然房企混改的效果大多已有所顯現,但混改是一個漫長的過程,當下討論成功與否顯然為時尚早。

在業內人士看來,中國金茂直接在股權層面引進外部投資者,以達到轉換經營機制、提高運行效率的目的,效率較高。財經評論員嚴躍進認為,金茂這兩年在高端物業開發等方面做的較好,有很好的行業示範性,這也使得其更容易參与混改。

以華潤置地為例,它于去年底成功入股天津(樓盤)城投,對此,華潤置地在財報中表示,華潤與天津城投股東簽訂注資協議,以利用自有資金人民幣79.34億元收購該公司49%股權。該重大聯營公司主要從事與華潤置地類似之業務,對物業發展業務具策略價值。

和訊房產發佈的《2019上半年房企凈資產收益率榜單》,2019上半年房企ROE平均水平僅為9%,但國企普遍低於均值,保利發展、中海地產、華潤置地、首開股份(600376,股吧)、首創置業等ROE均低於9%。

中國金茂的混改節點是今年7月,效果還需要進一步觀察,不過李從瑞表示,和平安在不動產、銀行和發債之前就有合作,未來隨着平安成為金茂的第二大股東,雙方在城市運營拓展、項目開發、金融產品等方面的合作都會加強和進一步加快。

從ROE角度看,大悅城控股的表現亦呈現良好的上升勢頭。財報顯示, 2019年上半年大悅城控股的ROE為11.83%,首次超過10%,普遍高於大多數房企。眾所周知,大悅城控股的ROE長期處於低位,從下表可以發現,大悅城控股從籌備重組到重組成功,其ROE表現是節節高陞。

事實上,在混改之前,雲南城投已連續虧損多年。財報顯示,2015—2018年,雲南城投的扣非凈利潤分別為-1.81億元、-3.65億元、1.12億元、-8.21億元。不僅如此,2019年半年報,雲南城投營收下滑51.86%至約18.85億元,歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤大幅下滑277.21%至-8億元,加權平均凈資產收益率減少11.36個百分點至-15.30%,盈利能力不容樂觀。

在嚴躍進看來,首開股份與房地集團的聯手有助於實現雙贏。「首開股份加入到國企改革的行列中,是積極補充土地儲備和實現土地開發策略的轉型需求;同時,房地集團這兩年業務局限在北京市場,市場知名度不大,通過類似重組也可以實現更好的發展。」

與中國金茂的股權優化相比,大悅城控股和首開股份的混改模式還處於初級階段,大悅城控股已完成重組,首開股份的合併重組也已得到北京(樓盤)市國資委的批准。

梳理節點可以發現,中國金茂早在2009年就進行過一次配股,完成後中化持股量由69.74%降至62.87%。不過,中國金茂真正把混改提上日程還是今年7月,中國金茂與中國平安(601318)、新華人壽分別訂立股份配售協議和簽訂股份認購協議。由此,中國金茂前三位的股東持股比例變為中化香港持股佔比35.1%,中國平安持股15.2%,新華人壽持股9.18%。

房地產行業整體增速放緩,市場競爭愈加激烈。運營效率成為企業發展的關鍵能力,然而國企央企出身的房企今年上半年運用自有資本的效率普遍偏低。也就是說,反映這種效率的ROE指標偏低。

大悅城效果顯著 重組后ROE破10%

值得一提的還有華潤置地和保利發展,這兩家龍頭央企的混改模式並不涉及自身股權變化,當前的一些動作是參股其他房企。

制图:和讯房产

實際上,首開股份的發展潛力有所增大。根據和訊房產獨家發佈的《2019年上半年上市房企成長潛力榜單》,該榜單從銷售金額、銷售增速、拿地金額/銷售金額三個維度進行對照分析,評出未來發展潛力最大的TOP50上市房企,榜單顯示,首開股份位居第18位,比去年同期上升30個名次。

對此,嚴躍進表示,雲南城投由於自身經營問題,預計會有較大的變動,包括管理層人事的變動和後續業務調整等,混改本身會對後續業務形成影響。

制图:和讯房产

值得一得的還有首開股份,業內人士推測,首開股份與房地集團的合併是為了在城市更新業務方面有所拓展,加快棚改項目開發進程,讓銷售規模儘快釋放。「實際上,這兩年首開股份對外的投資節奏是加快的,混改有助於市場化的操作和運作」

分析人士認為,混改推進後有助於發揮多方股東優勢,推動公司未來價值增長。而隨着混改進程邁出堅實一步,中國金茂未來的進一步動作值得期待。一個值得期待的數字是,未來,中國金茂的合同簽約金額與回款金額雙雙突破一千億元的時間或將加速前進。

「中化集團最早的持股比例將近69%,逐步下降到現在的50%以內,未來我們還會繼續下降。」中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞表示,希望中國金茂在保持央企屬性的前提下,無限接近市場化。

在這種背景下,作為國企改革的突破口,混合所有制改革(以下簡稱為「混改」)的推進顯得尤為重要。混改旨在通過體制機制的創新改革,實現國企經營效率的改善和經營活力的提升。和訊房產選取4家正在進行混改的房企,對其混改模式進行測評,以便從中窺見國企未來發展的潛力。

與上述3家房企相比,雲南城投的混改略顯「倉促」。

混改進程與房企業績密不可分整體而言,國企出身的房企對於混改仍處於積極探索階段,不同房企之間的混改程度也不盡相同。和訊房產選取如下4家房企進行測評,結果顯示,中國金茂混改效率最高,已初步完成股權優化;大悅城(000031,股吧)控股已經完成重組,資源整合優勢得以彰顯;首開股份和雲南城投(600239,股吧)還處於相對初級階段。

至於首開股份,2019年3月11日下午,北京市國資委官網上發佈首開集團與房地集團實施合併重組的通知,隨後,首開股份在公告中透露,北京房地集團有限公司的國有資產無償划轉給首開集團。

正如中化集團董事長、黨委書記寧高寧所言,混改的核心問題是效率問題,而效率的表現就是資產回報率問題。因此,評價混改最有說服力的標準就是業績表現,從當前階段看,較早實施混改的房企已初見成效。

大悅城控股於2018年12月27日發佈《收購報告書》,這預示着重組正式完成。和訊房產獲悉,通過本次交易,大悅城控股與大悅城地產將形成住宅、商業板塊的優勢互補,在融資、市場、人才、土地獲取及品牌等方面發揮協同效應,有利於激勵機制的完善和運營效率的提升。

正如王悅在《混改:資本視角的觀察與思考》所言,混改的過程不是百米賽跑,而是萬米長跑,從籌備階段到引入資本階段,直到最終的體制機制改革階段,需要大量時間。混改仍處於探索階段,不過,可以確定的是,這是個不錯的開始。

今日关键词:民族运动会闭幕