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福晟消费者-但在吴洋的《商业地产的苹果之路》一文中-横县新闻

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吳洋告訴我們,他從2000年開始涉足商業地產,至今已有19年的時間。

吳洋開玩笑的說道,城市會客廳之父這個稱號把他喊老了,但更重要的是,在他看來,「教父」的稱號太重了,他承受不住。

至於商場部分,吳洋介紹到,這三條產品線包括福晟MALL、福街和福晟里。福晟MALL是以4到5萬平方米為主的社區商業;福街是根據各地區的產業特色、文化旅遊特色建立的商業街區;福晟里則是城市核心區域的購物中心,主要面對年輕人群,屬於比較時尚的購物場所。

從商十余年,吳洋清楚的認識到,要讓消費者有忠誠度,就必須不斷為消費者提供新鮮的東西,能引起消費者好奇的東西,用專業的話語來講,就是抓住消費者的消費偏好和消費趨勢,從而營造為消費者營造相應的消費場所。

觀點地產網作為2019博鰲房地產論壇的嘉賓主持,吳洋在台上侃侃而談,對話、主持、演講......穿着藍色會服的他,精神幹練。

「我現在覺得它確實比蘋果好」,吳洋坦誠說到,「我也是消費者,我也不忠誠,我不可能盯着一個川菜,我就天天去吃川菜」。

但在吳洋的《商業地產的蘋果之路》一文中,他表示,僅有建築空間的體驗感加上商品業態的體驗感是不夠的的,要用喬布斯的思路去做商業,抓消費者的未來,不斷營造他總需要的場所。

「我在2017年初加入福晟以後,發現福晟已經存有的商業項目的結構,主要是寫字樓。我就去想,寫字樓應該怎麼做?」

在博鰲(樓盤)晨跑上再次見到吳洋,他已是一身運動裝扮,迎着海南(樓盤)的微風與朝霞,在這片熱土上奔跑。

「一個商業,如果你有20%的面積不斷在變化,它的主題在變化、業態在變化,總是符合潮流的東西,那就能抓住一批人」,他認為,「如果用簡單的一種租賃方式,最後都同質化,肯定會被市場淘汰」。

他向我們介紹,福晟的辦公樓中設立了商務智慧體,被稱為Office

「所有的業態都要從後端來指導前端,從運營端去思考,去指導開發」,隨後,吳洋又給我們舉了好幾個例子,以便我們能夠以淺顯易懂的方式去理解他提出的觀點。

通過這個商務智慧體,辦公樓里的員工能夠能找到自己的生活空間、自己的愛好空間;企業之間能夠互相交流,進行業務往來;與此同時,該體系還與政府端共享,按照政府的規定、政策一鍵式完成諸如工商註冊、納稅等複雜的流程。

商業地產的蘋果之路「行業內給了我兩個稱號,一個說我是商業地產喬布斯,我認,但另一個說我是城市會客廳之父,我說千萬不要再叫了。」

隨後吳洋緩緩走進博鰲直播間,這一次,身穿白色T恤,帶着黑框眼鏡的他更像是個溫柔耐心的導師,細細講述他與商業地產的故事,以及他對商業運營的獨特理念。

從一個商業地產「小白」,到如今的商業地產喬布斯、城市會客廳之父,吳洋似乎有很多話想說。

他告訴我們,入職福晟后,他規劃了一個商業的「五福系列」產品,其中包含兩個寫字樓體系,三個商場體系。

「寫字樓體系分為福晟錢隆廣場,這是一個以寫字樓為主的綜合體,將來可能還會融入酒店、購物中心。另一個是現在已經存有的甲級寫字樓,叫做福晟金融中心,也叫FFC。」

吳洋是個謙虛的人,在商業地產行業摸爬滾打了十九年,依舊保持着一顆學習的心態,回憶起最初涉足商業地產的模樣,他露出了青澀的笑容。

他以國外的商業為例,向我們解釋如何以運營商的思維去做商業。首先,在做商業的過程中,除了一部分用於招租以外,運營商會一般保留一定的存量物業,由自己的商業公司運營。其次,運營商會設定一定的比例,由自己進行調整。

正如喬布斯曾經強調的:「消費者並不知道自己需要什麼,直到我們拿出自己的產品,他們才發現,這是我要的東西」,在吳洋眼中,做商業地產也一樣,並不是消費者想要什麼就給他們什麼,「我們不要做消費者現在想要的東西,我們要做消費者未來想要的東西」。

Tree,這個體系打通了企業跟政府之間、企業跟企業之間、企業跟員工之間的三個維度,建立起一個共享的區塊,通過大數據對接,讓整個辦公樓聯繫起來。

但吳洋強調,「我們這兩年就會有3個購物中心誕生,有的在造了、有的在設計規劃了」。

對福晟的商業地產,吳洋一直是信心滿滿,他表示,「我想用三年的時間把這個平台搭建起來並做強,打造出中國商業地產裏面的一種精而美的管理模式」。

「在商業發展方面,福晟還處於一個發展期」,吳洋表示,福晟集團目前的商業物業多半還是以持有物業為主,主要是寫字樓,目前為止,福晟集團還沒有開發過大型的購物中心,開發的都是5萬平方米左右的社區商業。

在吳洋看來,雙體驗的第一層要義是建築空間的體驗,簡單來說就是讓人們願意到這個空間來,就算沒有購物的需求也願意到這個場所來;第二次要義則是商品業態的體驗,這一層體驗則是拉動消費者直接消費的關鍵要素。

「現在的商業已經變成一個交際空間,在2000年之初就是交際空間,只不過我們國內沒人去挖掘,沒人去注意」,交流之後,吳洋提出的第一個觀點便是交際空間。

於是,吳洋和他的團隊就出國走訪,到日本、美國、英國學習,與一些相應的商業機構溝通交流。

商業新起點兩年前,吳洋正式加入福晟,他告訴我們,目前,福晟集團的商業和住宅配比是二八分,其中20%是商業,80%還是以住宅為主。

對於商業地產,吳洋很有耐心,他提到,現在,寫字樓在人們的生活當中已經不僅僅是一個商辦空間,它更像是一個生活空間。「所以,我們要從員工的角度去思考問題,這樣做的話,客戶的黏性就很強了。」

歸根結底,就是「不能以開發商的思維去做商業,要用運營商的思維去做商業,這是最關鍵的」。

「我是2000年到上海(樓盤),那時候加入了上海證大,當時正好在做一個10萬平方米的社區商業」,吳洋表示,最初做商業地產的時候,他心裏也沒有底,畢竟那個年代國內做商業地產的人並不多,而他對商業地產還有很多方面不了解。

「建築空間的體驗和商品業態的體驗,兩個是沒有高低之分,是並重的,只有具備這兩個東西的體驗感,才能成為一個很好的社區會客廳。」

「這就是當時蘋果的理念,我就聯想到商業上,商業上也是這樣,但實際上,消費者是不忠誠的」,話語間,吳洋揚起自己的手機向我們展示起來,他告訴我們,他從第二代蘋果手機開始用起,直到最近才換了華為P30。

隨後,2005年,吳洋又提出了要把社區商業變成會客廳的概念,2006年,他又提出了商業地產雙體驗的觀點。

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